Blog

Inwestycje w nieruchomości - proste, opłacalne i...bezpieczne?

Niemal każdy szanujący się „inwestor” musi mieć w swoim portfelu nieruchomości, bo przecież wśród znajomych aż wstyd się przyznać, że nie ma się mieszkania na wynajem, czy lokalu komercyjnego z którego czerpie się wysoki dochód!

 

Ile w tym prawdy, a na ile nieruchomości jako bezpieczna przystań to mit?

 

Wszystko jest uzależnione od tego w jaki sposób inwestujemy w nieruchomości. Wszechobecne „modne” stwierdzenie, że na nieruchomościach nie można stracić to…bzdura! Rynek nieruchomości staje się bardzo często alternatywą rynku kapitałowego dla inwestorów mających nadwyżki finansowe i szukających okazji do zarobku ponad przeciętnych stóp zwrotu. Obecnie można śmiało stwierdzić, że zapanowała swoistego rodzaju „moda” na nieruchomości. Należy zadać sobie pytanie czy to dobrze i jakie są perspektywy dla tej klasy aktywów w najbliższej przyszłości. Warto przeanalizować pokrótce jak zbudowany jest rynek nieruchomości w zakresie możliwości inwestycyjnych dla inwestorów.

 

Obecnie najbardziej popularne formy inwestowania w nieruchomości na naszym rodzimym rynku to:

- Mieszkania / lokale komercyjne na wynajem

- Flipping

- Condohotele

 

 Bardziej wprawieni inwestorzy sięgają jednak po znacznie więcej rozwiązań inwestycyjnych opartych o rynek nieruchomości.

- Fundusze inwestycyjne oparte o rynek nieruchomości

- Biurowce

- Prywatne akademiki/apartamenty

- Inwestowanie w deweloperów

- Joint Venture

- Luksusowe nieruchomości klasy Premium

 

Możliwości jest bardzo wiele, niestety większość inwestorów, którzy nie są specjalistami na tym rynku nie potrafią właściwie oszacować ryzyka oraz wyliczyć oczekiwanych rentowności, a decyzję podejmują pod wpływem lobby podmiotów oferujących konkretne rozwiązania lub szczątkowych informacji bez gruntownej analizy. To na co trzeba zwrócić szczególną uwagę to kwestia płynności kapitału, który inwestor chce przeznaczyć na tę klasę aktywów. Nieruchomości z założenia są aktywem mało/niepłynnym, a co za tym idzie w przypadku konieczności wycofania środków często pozostaje pośpieszna sprzedaż konkretnej nieruchomości po zaniżonej cenie.

Ryzyko, które może się zmaterializować dla inwestorów nabywających realne nieruchomości to ryzyko ceny. Dzisiaj rynek winduje jednostkową wartość nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych do ponadprzeciętnych wartości. Coraz częściej wśród ekspertów w sektorze nieruchomości daje się słyszeć głośniej zadawane pytania czy jesteśmy świadkami bańki spekulacyjnej. Spoglądając na twarde dane makroekonomiczne, wydawać się może, że jeszcze nie jesteśmy w tym miejscu, gdzie ryzyko materializacji kluczowych zagrożeń mogących przebić bańkę na rynku nieruchomości może się dokonać. Nie mniej jednak spoglądając w perspektywie horyzontu inwestycyjnego, jaki powinien być zakładany przy tego typu inwestycjach, a więc kilkuletni okres czasu, to ryzyko tylko nabiera na sile. Na przestrzeni najbliższych kilku lat może zmaterializować się niebezpieczeństwo dla rynku nieruchomości jakim są zmiany stóp procentowych, ryzyko globalnej bessy/kryzysu na rynku kapitałowym, spowolnienie gospodarcze w naszym kraju, czy zawirowania prawno-polityczne. Tych wiele czynników powoduje to, iż inwestorzy powinni być z roku na rok, z miesiąca na miesiąc bardziej ostrożni, a tzw. „owczy pęd” za modą na zakup apartamentu, mieszkania, czy condohotelu przy obecnych wysokich cenach należałoby znacząco wyhamować.

Perspektywa utrzymania się w długim horyzoncie czasowym obecnych cen jest stosunkowo niska, przy wystąpieniu wskazanych zagrożeń, a co za tym idzie, realizacja zysków i konwersja nieruchomości na gotówkę może się okazać dużym kłopotem w kontekście „dowiezienia” prognozowanych stóp zwrotu.

 

Rynek finansowy jest jednak bardzo kreatywny i nie lubi próżni, w miejsca, gdzie jakaś grupa rozwiązań traci potencjał lub zainteresowanie inwestorów pojawiają się nowe możliwości, a więc pośrednie inwestowanie w sektorze Real Estate. Takimi rozwiązaniami może być chociażby Fundusz inwestycyjny, obligacje korporacyjne solidnych, dużych deweloperów lub spółek realizujących konkretne projekty nieruchomościowe, inwestycje w prywatne akademiki, czy coraz bardziej popularny w ostatnim czasie flipping. W tych rozwiązaniach mało wprawny inwestor ma olbrzymią przewagę w postaci zespołów ekspertów i specjalistów, dobierających konkretne realizacje do portfela funduszu, czy do konkretnego projektu, pod który przeprowadzana jest emisja obligacji. Fizycznie inwestor nie staje się właścicielem konkretnych obiektów, a jedynie uczestniczy jako kapitało dawca w procesie inwestycyjnym, w zamian za co dostaje możliwość partycypowania w zyskach z danego projektu.

Największą bolączką inwestorów niezależnie od wybieranej klasy aktywów jest brak świadomości lub wiedzy w zakresie rzeczywistych zagrożeń i korzyści wynikających z posiadania danego rozwiązania. W kilku artykułach poświęconych nieruchomościom inwestycyjnym postaram się unaocznić ryzyka i uwypuklić plusy posiadania konkretnych rozwiązań.

 

- Mieszkania / lokale komercyjne na wynajem

 

Ten sposób inwestowania w nieruchomości może się wydawać banalnie prosty i w zasadzie tak jest, należy jednak pamiętać o kilku aspektach. W sytuacji, gdy mieszkanie lub lokal komercyjny jest kupowany za gotówkę, a nie na kredyt to ryzyko ogranicza się zaledwie do podstawowych zagrożeń takich jak:

 

- Cena nieruchomości - w ostatnich latach rosną one w zastraszającym tempie, windując się na poziom najwyższy od niemal 10 lat. Mimo, że nie ma podstaw do tego, żeby twierdzić iż w najbliższych miesiącach ceny powrócą do poziomów z przed 3 lat to warto zastanowić się nad tym na ile dzisiejsze koszty zakupu danej nieruchomości znajdują się w stosunku do momentu w przyszłości, gdy ewentualnie inwestor będzie chciał owe mieszkanie / lokal komercyjny sprzedać.

 

 

Poniższy wykres prezentuje indeks urban.one[1]

 

- Najemca – nieruchomość niewynajęta nie zarabia. Znalezienie solidnego najemcy, który będzie w stanie zapłacić żądaną przez inwestora stawkę, nie jest wcale takie proste.

Kwestia serwisu danej nieruchomości, remontów, uszkodzeń itp. to dodatkowe zagrożenia „zjadające” generowany zysk. Nie mniej jednak w najgorszym wypadku nasze zyski będą mniejsze niż zakładaliśmy, a w przypadku drastycznego spadku cen inwestycja ta pozostanie długoterminową do momentu uzyskania zadowalającej stawki w kontekście spieniężenia posiadanej nieruchomości. Kluczowym kryterium przy wyborze zakupu danej nieruchomości za gotówkę z inicjatywą wynajmu pozostaje jak najlepsza lokalizacja. Ten parametr zawsze będzie in plus rzutował na cenę w każdych warunkach rynkowych.  

 

- Flipping

 

Inwestorzy, którzy poruszają się w obszarze mieszkań na wynajem z pewnością doskonale znają termin jakim jest Flipping. Najprościej rzecz ujmując jest to zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej, remont takiego mieszkania i sprzedaż z zyskiem. W związku z coraz większą modą na tego typu inwestycje kluczowe jest dokładne zrozumienie, gdzie występują największe ryzyka i jak je wyeliminować by cieszyć się wysoką stopą zwrotu z takiej inwestycji.

 

Dzisiaj na polskim rynku mamy dwa warianty inwestycji we Flipping.

  1. Alokacja środków inwestora bezpośrednio w zakup wybranej nieruchomości

  2. Finansowanie działalności Flippingowej konkretnego podmiotu

 

Różnica jest ogromna zarówno w oczekiwanych/realnych stopach zwrotu, ryzyka jakie występują w każdym z przypadków, horyzoncie czasowym takiej inwestycji jak i płynności.

 

- Alokacja środków inwestora bezpośrednio w zakup wybranej nieruchomości

 

W sytuacji, gdy inwestor przeznacza swoje środki w konkretna nieruchomość, która zostanie poddana Flippingowi jest „finansowym zakładnikiem” skuteczności realizacji tej inwestycji. Zarówno w sytuacji, gdy inwestor robi to samemu lub scedowuje prace remontowe i wykończeniowe innemu podmiotowi kluczowe elementy to:

- cena zakupu

- rzetelna i solidna ekipa remontowa

- koszty remontu

- koszty architekta wnętrz

- koszty Home stagingu[2]

- znalezienie odbiorcy

- cena sprzedaży

 

Powyższa „wyliczanka” pokazuje na jak wielu płaszczyznach może inwestorowi podwinąć się noga w zakresie kalkulacji rentowności tej inwestycji, a największą niewiadomą jest to czy, kiedy i za ile uda się sprzedać liftingowaną nieruchomość. W sytuacji kiedy kosztowa kalkulacja i realne wykonanie było spójne zyski z Flippingu na jednej nieruchomości mogą oscylować w granicach 15-30%.

 

- Finansowanie działalności Flippingowej konkretnego podmiotu

 

W drugim wariancie, gdy inwestor partycypuje kosztowo i w zysku w procesie Flippingu z podmiotem zajmującym się całym procesem elementy ryzyka są tak naprawdę po stronie owego podmiotu, a kluczowe jest zabezpieczenie się przed nimi po stronie inwestora.

 

Jak wygląda zatem Flipping, gdy inwestor jest uczestnikiem?

 

Przede wszystkim na inwestorze nie spoczywa obowiązek zarówno administracyjny, jak i prawny całego procesu, nie wspominając już o fizycznej pracy, która musi zostać profesjonalnie wykonana, by istniała szansa osiągnięcia wysokiej rentowności. Prawda jest jednak taka, że tylko dzięki doświadczeniu i unikalnemu know-how można być pewnym, że w całym procesie uda się zminimalizować zbędne koszty i dzięki temu osiągnąć zamierzony cel. Trzeba również jasno podkreślić, że nie każdy Flipp będzie wystarczająco dochodowy. Dlatego ta forma inwestowania w nieruchomości jest dużo bardziej atrakcyjna dla inwestorów, gdy poprzez powierzenie kapitału podmiotom zajmującym się profesjonalnie Flippingiem na określony czas owy podmiot może kilkukrotnie skorzystać z tego kapitału by podczas trwania umowy inwestorskiej wygenerować deklarowaną stopę zwrotu.  To daje komfort tego iż kapitał inwestora nie jest uzależniony od konkretnej realizacji, a tak naprawdę jest jedynie partycypacją kosztową w zamian za co inwestor ma udział w zysku podmiotu wykonującego. Zmniejszenie ryzyka polega na twardych zabezpieczeniach inwestowanego kapitału w różnej postaci od wpisu do hipoteki, ustanowienie administratorów transakcji i hipoteki po chociażby weksel. Zysk z takiej formy inwestycji jest przewidywalny i oscyluje w granicach 6-9% w skali roku.

 

Sam proces jest dość złożony i wieloetapowy:

  1. Wyznaczenie osoby odpowiedzialnej za koordynację całego proces

  2. Wyszukanie okazji inwestycyjnej na rynku nieruchomości oraz wybór docelowego mieszkania

  3. Określenie przeznaczenia i charakteryzacji mieszkania

  4. Ustalenie ceny kupna, sprzedaży oraz kosztów remontowych i opłat administracyjnych

  5. Przygotowanie projektu przez architekta

  6. Znalezienie odbiorcy nieruchomości po zakończeniu procesu Flippingu

  7. Rozpoczęcie procesu pozyskiwania kapitału przez inwestorów zewnętrznych

  8. Zakup nieruchomości

  9. Prowadzenie prac remontowych

  10. Home staging

  11. Sprzedaż nieruchomości

  12. Zamknięcie procesu Flippingu (3-6 miesięcy)

 

Flipping to z pewnością bardzo ciekawa forma inwestowania na rynku nieruchomości, należy jednak pamiętać, by nie ufać w ciemno pięknym prezentacjom, one pager’om czy zachętom osób zajmującym się dystrybucją tego „produktu”.

Rzetelna analiza, sprawdzenie podmiotu oferującego i właściwa ocena możliwości zainwestowania wolnych środków w stosunku do całego swojego portfela inwestycyjnego to kluczowe działania, które należy podjąć przed ulokowaniem swoich środków na rynku nieruchomości.

 

Przegląd innych rozwiązań inwestycyjnych opartych o nieruchomości przedstawię w kolejnych artykułach, natomiast jeśli jesteś zainteresowany zakupem „paczek” nieruchomości pod wynajem w dowolnym mieście lub spodobało Ci się innowacyjne i nowatorskie inwestowanie w nieruchomości w postaci Flippingu zapraszam do kontaktu.

 

c.d.n.

 

 

Paweł Reczulski

Wealth Advisor

 


[1] To indeks przedstawiający kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce, oparty na wiarygodnych danych pochodzących z państwowych źródeł zgromadzonych w Bazie Cen Cenatorium. Ceny transakcyjne są rezultatem kształtowania się popytu i podaży dlatego są rzetelną informacją o sytuacji rynkowej. Prezentowany Indeks jest wynikiem przetworzenia transakcji zawartych na rynku nieruchomości w Polsce zgodnie z autorską metodologią. (źródło: https://www.pb.pl/ceny-mieszkan)

 

[2] Home staging – przygotowanie nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Celem takiego przygotowania jest zainteresowanie jak największej liczby oglądających nieruchomość, a przez to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu za możliwie najwyższą cenę. (źródło: https://pl.wikipedia.org/wiki/Home_staging)

25 sierpnia 2019
Imię i nazwisko:
Telefon:
Twój e-mail:
Województwo:
Obszar zainteresowania:
Inwestycje
Nieruchomości
Finansowanie
Dobra luksusowe
Doradztwo biznesowe
Sukcesja
Inne
Wiadomość:
Wyślij
Wyślij
Formularz został wysłany - dziękujemy.
Proszę wypełnić wszystkie wymagane pola!

Szukasz inwestycji w nieruchomości?

Wysłanie formularza jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na kontakt bezpośredni drogą mailową i/lub telefoniczną w celu komunikacji pomiędzy pozostawiającym dane kontaktowe, a WealthAdvisor.pl

O mnie

Ekonomista, analityk giełdowy, trader, inwestor,  doświadczony Wealth Advisor.

Jestem tutaj

Kontakt

Na terenie całego kraju.

             tel. +48 667-641-947

             kontakt@wealthadvisor.pl

 

 

Strona główna | O mnie | Blog | Zakres działań | Kontakt 

© WebWave 2017

 

Strona internetowa www.WealthAdvisor.pl to portfolio (cv) prezentujące osiągnięcia, doświadczenia i kompetencje Wealth Advisora. Nie ma znamion oferowania produktów finansowych, ani nie służy przekazywaniu danych osobowych podmiotom trzecim.

Celem strony internetowej www.WealthAdvisor.pl jest zaprezentowanie możliwych usług i zakresu działań dedykowanych dla klientów z segmentu Private oraz HNWI.